Q – Hỏi: Tôi có thu nhập sau thuế 2023 là $45,000, năm 2024 có thể thu nhập cao hơn khoảng $50,000. Tôi không có nợ xe hay nợ gì hết, điểm tín dụng 754 và có thể down payments $30,000. Vậy tôi có thể mua căn nhà $300,000 được không?
A – Đáp: Với tình hình tài chính của bạn, bạn có thể đủ điều kiện để mua một căn nhà trị giá $300,000, nhưng có một số yếu tố cần xem xét để đảm bảo khả năng chi trả lâu dài.
1. Khả Năng Vay Thế Chấp (Mortgage Affordability)
Với thu nhập sau thuế khoảng $50,000/năm (tương đương khoảng $4,167/tháng) và không có nợ, bạn có thể dành khoảng 28-30% thu nhập hàng tháng cho khoản vay thế chấp. Đây là một quy tắc tài chính thường được các ngân hàng và chuyên gia tài chính khuyến nghị để đảm bảo rằng bạn vẫn còn đủ thu nhập cho các chi phí sinh hoạt khác.
Tính toán:
- 30% của $4,167 là khoảng $1,250/tháng. Đây là số tiền bạn có thể chi trả cho khoản vay thế chấp hàng tháng, bao gồm cả tiền gốc, lãi, thuế, và bảo hiểm (PITI).
2. Khoản Vay Thế Chấp
- Down Payment: Với khoản trả trước $30,000 (10% giá trị nhà), bạn sẽ cần vay $270,000.
- Lãi suất thế chấp: Giả sử lãi suất cố định hiện tại là khoảng 6.5% (mức trung bình hiện tại có thể thay đổi).
- Thời hạn vay: Giả định thời hạn vay 30 năm.
Dựa trên các giả định trên, bạn có thể sử dụng một công cụ tính khoản vay để xác định khoản thanh toán hàng tháng của bạn:
Ước tính khoản thanh toán hàng tháng:
- Với khoản vay $270,000, lãi suất 6.5%, trong thời hạn 30 năm, khoản thanh toán hàng tháng của bạn sẽ khoảng $1,707 (chưa bao gồm thuế và bảo hiểm).
Điều này vượt quá 30% thu nhập hàng tháng của bạn, vì vậy sẽ cần cân nhắc thêm.
3. Chi Phí Khác
- Thuế bất động sản: Ở Maryland, thuế bất động sản có thể dao động từ 0.87% đến 1.1% giá trị nhà. Nếu nhà của bạn trị giá $300,000, thuế có thể vào khoảng $2,610 – $3,300/năm (tương đương $217 – $275/tháng).
- Bảo hiểm nhà: Bảo hiểm nhà trung bình khoảng $1,200/năm, tương đương $100/tháng.
4. Tỷ lệ Nợ trên Thu Nhập (Debt-to-Income Ratio – DTI)
Các ngân hàng thường xem xét DTI để quyết định khoản vay của bạn. Tỷ lệ DTI của bạn phải dưới 36%. Với mức chi trả hàng tháng $1,707 (khoản vay) + $217 (thuế) + $100 (bảo hiểm), tổng chi phí nhà của bạn sẽ khoảng $2,024/tháng. Điều này tương đương với DTI khoảng 48%, cao hơn mức lý tưởng là 36%.
Kết Luận
Mặc dù bạn có thể được chấp thuận khoản vay để mua nhà trị giá $300,000, việc quản lý các khoản thanh toán hàng tháng có thể sẽ tạo áp lực tài chính lớn. Bạn nên cân nhắc:
- Mua nhà có giá thấp hơn, khoảng $250,000 – $270,000, để đảm bảo rằng các khoản thanh toán hàng tháng không vượt quá 30% thu nhập của bạn.
- Cải thiện khoản trả trước (down payment): Nếu bạn có thể tăng khoản trả trước từ $30,000 lên cao hơn, điều này sẽ giúp giảm khoản vay và số tiền thanh toán hàng tháng.
Lưu ý (notes):
- Ở đây chưa tính đến việc bạn đã khoản emergency fund (quỹ dự phòng) cho chi phí của bạn và gia đình từ 3-6 tháng.
- Chưa tính đến các khoản bảo trì sửa chữa nhà khoảng 1-2% giá trị ngôi nhà mà bạn mua.
- Bạn cũng nên tham khảo ý kiến chuyên gia tài chính (những người làm LOAN) hoặc ngân hàng (bên Lender – cho vay) để có cái nhìn chính xác hơn về các tùy chọn vay phù hợp với tình hình tài chính của bạn.
(DUCVU – Cuộc Sống Mỹ DMV)
Hỏi đáp dành cho người mua nhà lần đầu ở mỹ
#ducvucuocsongmy #vuthanhnamduc #muanhaomy #muanhalandau #nhacuamy #ducvuusa