Em nằm vùng trong group đã lâu và hôm nay mới dám đăng bài vì…nhát! nhưng do dạo gần đây em thấy nhiều người phân vân ko biết nên mua hay không mua thời điểm hiện tại, giá nhà tăng hay giảm… em thấy mình cũng nên viết cái gì đó từ kinh nghiệm của em, một là để chia sẻ hai là để học hỏi.
Qua Mĩ một mình từ năm 2014, đi làm có income ổn định nhưng em không hề nghĩ tới việc đầu tư vào tài sản. Đối với em việc đầu tư vào BDS (mà ở Mỹ nữa) là cái gì đó rất rất xa vời. Vì xa quá nên em cũng không dám nghĩ đến luôn và mặc định trong đầu là …đi ở mướn cho khỏe. Cuộc sống cứ thế trôi đi không mục đích, ngoài ăn và chơi là niềm vui.
BƯỚC 1: Xây dựng điểm tín dụng
Rồi một ngày năm 2019, bạn em HV cho xem mấy cái clip của những người Việt trẻ thành công, cách đầu tư , cái nào là tài sản, cái nào là tiêu sản, nợ xấu nợ tốt. Rồi tìm hiểu về kim tứ đồ, cha giàu cha nghèo, nói chung càng tìm hiểu càng biết…kiến thức tài chính cá nhân của bản thân quá tệ. Vậy nên em bắt đầu hành động từ việc nhỏ nhất có thể làm là…mở thẻ tín dụng. Từ một đứa chỉ dám mở và xài 1 thẻ credit (BOA ) em đã mở một loạt gần 15 thẻ credits trong vòng 2 năm (em tiếp tục mở cho tới bây giờ là hơn 20 thẻ). Từ mức 720 điểm, có lúc điểm tín dụng của em đã đạt mức 800. Rồi từ đứa phải tiết kiệm từng đồng để đi du lịch, hiện tại em có thể bay bất cứ đâu mà ko hề tốn tiền vé. Tất cả đều từ các chương trình bonus sign up ở các thẻ tín dụng mà ra. Vô hình chung, em đã xây dựng cho mình một cái base về điểm tín dụng khá mạnh.
BƯỚC 2: Mua nhà
Khi đã chán với trò chơi thẻ , một ngày đẹp trời, cơ duyên nó đến là đến. Bạn em (lại là người bạn HV ở trên) mở kênh NCM lên, thấy có hai ông ngồi ở gara xe nhà người ta (cái nhà gì chắp trên chắp dưới, ở giữa là cái gara) rồi nói chuyện nhà cửa tùm lum tá lả, nghe cái gì mà binh đầu này binh đầu kia, đặt ADU (em cũng ko biết ADU là cái gì luôn – accessory dwelling units (ADUs). Mà bị cái hai ông này nói chuyện bình dân quá, nên nó dễ đi vào lòng người, và đi vào lòng em luôn ạ . Vâng, đó là hai anh TT và DD Cảm ơn 2 anh đã dạy em những bài học vỡ lòng về nhà đất. Có clip phải cày tới cày lui mới hiểu chứ dân tay mơ ngáo ngơ như em thì nói một lần ko hiểu gì hết đâu. Kết hợp những kiến thức cơ bản về tài sản và tiêu sản, cách để dùng tiền làm việc cho mình…thì đợt giảm lãi suất 2020 vừa qua đã là một cú hit chạm đến ngưỡng. Lãi suất thấp kỉ lục, trong đầu em nghĩ: thời tới rồi cha mọa ơi!
NGÔI NHÀ THỨ NHẤT – MUA THÁNG 1O NĂM 2020
Nơi em ở là Dorchester bang Massachuset, em làm việc ở Boston. Thu nhập 50k/ năm. Vốn tự có $2OK . Đang thuê nhà $650/ tháng . Không nợ. Credit score $780.
Sau khi liên lạc một số nơi (bị kéo credit tới lui bầm dập) em được approve $320k. Idea lóe lên: mua primary home, condo , nhưng ở xa Boston (chứ trong Boston thì làm gì có giá $320k mà mua), ở một phòng, còn lại cho thuê. Sau khi tìm kiếm một hồi, tính tới tính lui thì…không khả thi vì với số tiền đó chỉ mua được condo max 2 pn, tiền ở và cho thuê lại ko có thấm tháp gì so với tiền morgate hàng tháng, nhà thì nhìn về phía thị tứ nó xa vời vợi. Thà ở thuê còn hơn. Nhưng em vẫn ko từ bỏ mọi người ạh. Lúc đó em ăn phải cái gì mà cái quyết định mua nhà nó cứ hoành hành trong tâm tưởng. Và mọi người biết gì không? Vũ trụ đã giúp em đạt được mục đích khi em dùng toàn bộ tâm trí của mình tập trung vào việc: PHẢI MUA NHÀ !!!!!!
Cuối cùng cũng ra được 1 giải pháp, mua nhà ở …bang khác! Bạn em (lại là cái bạn HV ở trên) ở Houston đã gọi em sang tìm hiểu thị trường bên này. May thay ngay đợt work from home, em đã tranh thủ work from Houston. Việc đầu tiên khi đặt chân tới Houston là em bắt đầu gọi cho các loan officer (mà nếu như bây giờ thì em sẽ gọi phỏng vấn realtor trước). Em gọi cho trên dưới chục người và tất cả đều reject cái case của em. Lý do, em ko phải resident ở Houston nên chắc chắn ko mua được nhà primary home 5% down. Em phải mua theo dạng đầu tư, 20% down (có 20k mà đào đâu ra 20% down đây mạ ới!) và chấm lời cao. Có người nói em mang 20k về Boston ăn chơi đi cho sướng, có người nói em phải có 20k trong tk ít nhất 3 tháng mới mua được còn ko thì ko cách nào làm được. Mà lúc đó làm được bao nhiêu em gửi hết về VN, tính mua đất ruộng chờ mấy chục năm cho nó lên giá thì làm gì có tiền trong bank? Account có mỗi 5k (giờ nghĩ lại em thấy cũng tự nể chính mình). Cuối cùng có mỗi 1 chị loan officer là tìm được đường binh cho em. Vâng em đủ tiền để mua một căn nhà vacation home, down 10%, lãi suất như primary home. Tất cả problem được giải quyết trong vòng 1 nốt nhạc. Pre-aprove loan: 280k. Thế là em cầm tờ giấy pre-approve đi kiếm realtor và bắt đầu hàng trình kiếm nhà.
Phải nói cách đây 1 năm thì thị trường nhà đất ở Houston đã nóng tưng bừng rồi. Rồi sau hai 2 tháng chạy hếy xó xỉnh của Houston, hụt trên hụt dưới 10 căn nhà, em cũng offer thành công 1 căn nhà 220k (đấu bằng giá list) , 2300sqft 4pn ở Katy. Và mọi người biết gì ko? Sau khi appraisal, giá trị căn nhà chỉ có 198k, sau khi thương lượng seller giảm cho em 4k, coi như em phải tìm cách bù vô phần chênh lệch. Tiền đâu ra trong khi trong nhà bank còn có 20k, tổng chi phí mua nhà lên tới 32k bao gồm closing cost . Em muốn xỉu up xỉu down mấy chập, nghĩ cách vay nóng, vay bạn bè tùm lum. Và cuối cùng là em đã đưa ra quyết định: Rút 401k!
Vâng , nghẹt thở tới phút cuối cùng khi yếu mà bày đặt ra gió là như vậy đó mọi người. Mua nhà mà còn hơn đánh trận.
Bài học kinh nghiệm rút ra: phải chuẩn bị một lượng tiền phòng hờ cho cái appraisal và yếu thì tém tém lại chớ ham quá là nó lố.
NGÔI NHÀ THỨ 2 – MỚI ĐÓNG CUỐI THÁNG 10 NĂM 2021
Sau khi mua ngôi nhà thứ nhất em về lại Boston và bắt đầu nghiêm túc xem lại tất cả các thể loại vay. Vì mình phụ thuộc vào loan officer quá thì cũng không chủ động cho kế hoạch của mình được. Và em đã đưa ra một quyết định mà nói ra ai cũng té ngửa: tháng 10 năm 2021 phải đóng được 1 căn nhà nữa!
Nói ra plan của em ai cũng hỏi tiền đâu mà mua ( trong khi mới mua nhà cháy túi) ? blah blah kèm theo thái độ ngạc nhiên bàng hoàng…Nhưng em nói, rồi em sẽ làm được vì em biết plan của em là khả thi!
Mục tiêu: Mua nhà primary home, down 5%, ở Houston. Lần này em mua để chơi trò hacking house (ở một phòng, các phòng còn lại cho thuê) mục đích cuối cùng là được ở free. (Ta nói ăn dầm nằm dề trong NCM là tự nhiên đầu óc nó binh tới binh lui đủ đường mọi người ạh).
Muốn mua nhà primary ở Houston thì em phải sống và làm việc ở Houston. Lập tức nhấc điện thoại lên và trình bày tâm sự với sếp. Bước này quan trọng nhất vì nếu sếp ko approve thì chẳng có căn nhà nào hết. Và em được approve kèm theo tờ approval letter cho em làm remotely. Để qualify cho căn nhà thứ 2 thì căn nhà đầu tiên phải có người gánh morgate, người đó là người thuê nhà. Sau khi tìm hiểu thì em được biết vacation home được legaly cho thuê sau 1 năm. Chiến lược xài tiền, tiết kiệm tiền bắt đầu.
Cuối tháng 8 năm 2021, sau khi thời hạn thuê nhà ở Boston kết thúc, em làm một cuộc di cư thẳng tới Houston, chính thức làm Houston resident.
Lần này em được approve 310K (tính luôn bonus!). Căn nhà đầu tiên em cho kí hợp đồng cho thuê nguyên căn có cashflow tới $350/ tháng (Chưa kể trong vòng một năm giá nhà zipcode em mua đã đồng loạt tăng lên 270-280K cho nhà cùng diện tích và khu vực).
Vì lần này mục đích mua nhà lần này của em rất rõ ràng. Nhà để ở và hacking house nên mục tiêu là nhà 5 PHÒNG NGỦ. Bạn em (lại là người bạn ở trên ) giờ đã là realtor nên con đường em đi nó đỡ chông gai hơn căn nhà đầu tiên rất rất nhiều. Vì bạn ấy kiểu như thổ công thổ địa ở cái đất Houston này vậy đó. Thành ra những căn nhà nào 5 pn, good location ló cái mặt ra một phát là bắt đầu ngồi phân tích đầu ra với realtor. Về khoản phân tích và đưa ra con số thì ko phải realtor nào cũng nhạy đâu mọi người ạ, nhất là đối với người investor thì việc đưa ra con số, tính được đầu ra của bài toán là rất quan trọng. Nên tìm được người realtor có cái đầu biết phân tích và tầm nhìn chiến lược thì mình …nhẹ đầu. (Hehe!). Từ đầu tháng 9, em với bạn ấy đã ko tha cho cái nhà 5 pn nào list lên thị trường. Trong vòng một tháng đầu tìm kiếm thì gần như là give up vì nhà 5 pn ko nhiều, mỗi lần list lên là ngồi lại phân tích: location? Price? Giá cả xung quanh? Giá cho thuê trung bình bao nhiêu…ra được con số là tức tốc tới đó xem nhà, không phải để xem nhà ko mà để xem cái community sao, xe nhiều không? Khoanh vùng coi vùng đó là vùng gì? Blue color thì dễ cho thuê với giá hợp lý hơn các khu khác bla bla…và cả tháng cũng ko kiếm được căn nào, hoặc có thì gọi cho listing agent cũng biết căn đó có rất nhiều offer trên giá list. Tiền ít và yếu như em thì đu không lại các nhà đầu tư khác đâu ạh.
Thế là một hôm tiện tay em search những căn nhà list lên thị trường cách đó 2 tháng( trước đó em toàn search nhà mới list vì nghĩ làm gì có cái nhà nào ngon mà tồn tại ở cái thị trường ba chớp ba nhoáng này chứ). Và một căn nhà 2700sqft, 5pn, 2 phòng tắm rưỡi đã xuất hiện.
Nhà ở Spring (ko phải khu đấu đá gay gắt như Katy và Richmond…) cách HP headquater, Exxon campus 5 phút lái xe, ngay khúc giao giữa fw 45 và fw99 và gần E-V-E-R-Y-T-H-I-N-G. (Cha mọa ơi đâu ra viên kim cương lấp lánh còn tồn tại này vậy? Realtor của tui đâu, quất căn này liền cho tuiiiiii!!!!!) vâng đầu óc thì thế chứ cũng phải bình tĩnh ngồi lại với realtor để phân tích trước khi đâm lao mọi người ạh. Sau khi chạy đủ mọi report thì đã bốc điện thoại lên trong vòng 1 nốt nhạc. Cuối cùng phát hiện ra lý do căn nhà này chưa bán được vì chủ nhà siêu bảo thủ, không nhân nhượng với bất cứ một đề nghị nào của người mua! Và chủ nhà cũng bị xui vì gặp toàn byer xương xẩu, bị back out 2 lần thành ra cứ list vậy thôi chứ một mình một cõi. Realtor nói luôn, chuẩn bị tâm lý đi em, muốn thắng kèo này thì mình sẽ ko có thương lượng được đồng nào đâu. Em có thích thì chơi tới bến, còn không thì phải nương theo chủ nhà đó. Em thì sau khi đi xem nhà (được remodel lại như mới, ko có dấu vết foundation, khu dân cư yên tĩnh, trường học tốt, gần everything, đặc biệt: hợp hướng má ơi…) thì đã thề nguyền sống chết với nó luôn chứ cần gì tới bến.
Cuối cùng, sau khi làm đủ mọi yêu sách từ chủ nhà (thật ra ko có gì to tát, có cái waive appraisal là lớn nhất em cũng quất luôn rồi thì còn gì nữa đâu mà khóc với sầu) em đã in contract. Lần này trời phật phù hộ, appraisal ra cái nhà đúng bằng giá em mua. Vậy là em đã bỏ ra total 20k để mua được một cái nhà 285k, lãi suất 2.85% trong vòng 21 ngày. Đóng nhà sớm hơn dự định 10 ngày vì hồ sơ của em được duyệt siêu nhanh.
Bây giờ thì em đã có nhà, convert cái half bath ở dưới thành full bath, cho thuê 4 phòng và ở 1 phòng. Không những được ở free mà còn dư luôn trả morgate mọi người ạh.
Bài học rút ra khi mua nhà thứ 2:
- Tìm realtor có tâm và có tầm, biết phân tích thị trường để mình nhẹ đầu.
- Chịu khó săn kim cương trong đống cát lớn, săn được rồi là mau chóng chộp, bằng mọi giá.
Nhân tiện em xin cảm ơn anh realtor có tâm và có khả năng phân tích siêu nhanh HV đã đồng hành cùng em 1 tháng trời trong quá trình săn nhà.
Bài học rút ra sau khi mua được 2 căn nhà lãi suât thấp mùa covid:
- Cơ hội không tới lần 2, nhắm hốt được ăn nào là hốt. Trong lúc mình đang ngồi suy nghĩ nên mua hay không mua ở thời điểm hiện tại thì người ta đã làm xong cái portfolio ở Austin rồi (em nói đại, lỡ trúng anh Tvới anh D thì cho em xin lỗi hehe)
- Mua hay ko mua? Ra được con số là mua. Vấn đề có chịu khó mày mò phân tích và giải toán ko?
- Lãi suất lúc em mua nhà là 2.875 cho cả hai căn nhà. Giờ tỉ lệ lạm phát là 6.2% trong tháng 10 rồi, chẳng phải đây là thời kì vàng son của lãi suât sao, lãi suất âm luôn rồi mọi người ạh, mốt lạm phát tới sẽ đẩy giá nhà lên tiếp, nhà list lên càng ngày càng khan hiếm…trong cuộc chơi này, người thắng cuộc sẽ là người biết tận dụng thời cơ. Em nghĩ đơn giản vậy thôi. Vậy thì mua hay không mua? mỗi người sẽ có bài toán của riêng mình và chỉ người đó mới tìm ra đáp án cho chính mình thôi ạh
- Cuối cùng là chọn bạn đồng hành quan trọng lắm mọi người ạh, vì nếu người đó cũng ngáo ngơ như mình thì sao mà tiến được? nếu ko nhờ anh bạn @HV chắc giờ này em vẫn hồn nhiên yêu đời, lương 50k/ năm và ko có căn nhà nào cả
Em xin hết. Lần đầu tiên em viết bài trên mạng xã hội, mong mọi người comment nhẹ nhàng tình cảm!
Note: Bài viết theo ý kiến chủ quan của tác giả.
Tác Giả XP – NCM | Cres by DV