(Lưu ý: Đây là phần giải thích theo quan điểm của DUCVU chỉ dùng để tham khảo. Quý vị và các bạn hãy làm việc với chuyên gia về tài chính CPA, Loan Officer (LO), Realtor hay người cố vấn về tài chính của bạn để có sự lựa chọn tốt nhất.)
Q: Hi Anh, căn nhà của em đang build 2 tháng nữa là xong. Căn nhà em build già $380k. Em dự định down xuống $250k (tiền để dành trong ngân hàng). Theo anh nghĩ như vậy có nên hay không? Tại Em nghe nói không nên down nhiều nên em đang phân vân. Mong anh và mọi người ở đây cho ý kiến? (Huy Cao USA)
A: Không nên trả down hết sạch tiền ngân hàng. Phải giữ lại một khoảng tiền để dự phòng thất nghiệp. Kiếm việc khác có thể kéo dài hơn 6 tháng. Tốt nhất làm loan 30 năm. Mỗi tháng có thể trả thêm vào tiền góc. Không nên tiếc tiền lãi suất. Quan trọng nhất là giữ được nhà trong lút rủi ro. Lãi suất là chuyện nhỏ. Phải học hỏi phong tục văn minh người phương tây. Người phương tây không tiếc tiền lãi suất. (Tom SG)
A: (by DUCVU) Để trả lời câu hỏi này chúng ta cần ngồi xuống xem xét và cần thêm 01 số dữ kiện:
- Đây là căn nhà mới, hiện location ở đâu? Property tax là bao nhiêu ? Bạn xác định là căn nhà này sẽ theo bạn lâu dài ? Công việc và thu nhập của bạn hiện nay là bao nhiêu ? bạn có trả được tiền morgate hàng tháng hay không ? tiền thuế, HOA và bảo trì căn nhà ?
- Giờ thì làm bài toán đơn giản nhé.
- Giá nhà $380k nếu down $250k là 65,79%.
- Kịch bản down payment $250k: Với khoản vay $130k trong 30 cố định (fixed) với lãi suất hiện tại khoảng 6.5% thì Principal & interest là $821.69/tháng, Taxes $418/tháng, Insurance $88.67/tháng. Tổng cộng khoảng $1.328,36/tháng và $15,940.32/năm
- Kịch bản down payment $250k: Với khoản vay $130k trong 15 cố định (fixed) với lãi suất hiện tại cho loan 15 năm fixed là 5.27% thì principal & interest là $1,046.41/tháng cộng taxes $418/tháng, insurance $88.67/tháng. Tổng cộng $1,553.08/tháng và 18,636.96/năm.
- Kịch bản down 20% : $380k down 20% là $76k vay $304k trong 30 năm fixed với lãi suất cho vay là 6.5% thì principal and interest là $1,921.49/tháng, Taxes $418/tháng, Insurance $88.67/tháng. Tổng cộng $2,428.15/tháng và $29,137.8/năm.
- Kịch bản down 20% đi vay $304k trong 15 năm fixed với lãi vay 5.27% thì principal and interest là $2,446.99/tháng, Taxes $418/tháng, Insurance $88.67/tháng. Tổng cộng là $2,953.65/tháng và $35,443.8/năm.
Diễn giải theo bảng:
| Kịch bản Vay | % Down payment | Số tiền Down payment | Tg vay fix | LS (%) | P&I Monthly | Taxes (M) | Ins. (M) | Total (M) | Total (yearly) |
| $130k | 65,79% | $250k | 30 | 6.5 | $821.69 | $418 | $88.67 | $1.328,36 | $15,940.32 |
| $130k | 65,79% | $250k | 15 | 5.27 | $1,046.41 | $418 | $88.67 | $1,553.08 | 18,636.96 |
| $304k | 20% | $76k | 30 | 6.5 | $1,921.49 | $418 | $88.67 | $2,428.15 | $29,137.8 |
| $304k | 20% | $76k | 15 | 5.27 | $2,446.99 | $418 | $88.67 | $2,953.65 | $35,443.8 |
Nếu đang cân nhắc mua một căn nhà, bạn có thể tự hỏi mình cần bao nhiêu tiền để trả trước. Dưới đây là những điều cần biết về các khoản thanh toán trước để giúp bạn quyết định điều gì có ý nghĩa đối với tình huống của mình.
Bạn có cần thanh toán trước 20% cho một ngôi nhà không?
Ý tưởng trả trước 20% có thể khiến quyền sở hữu nhà trở nên không thực tế, nhưng tin tốt là rất ít người cho vay vẫn yêu cầu 20% khi kết thúc. Điều đó nói rằng, vẫn có thể hợp lý khi trả đủ 20% giá mua nhà nếu có thể.
Trước khi quyết định, bạn nên cân nhắc những ưu và nhược điểm của việc trả trước một khoản lớn, để xem điều gì không chỉ khả thi đối với bạn mà còn điều gì sẽ phù hợp nhất với tài chính và mục tiêu của bạn.
Ưu và nhược điểm của việc trả trước 20% là gì?
Hãy xem xét những ưu và nhược điểm để xem làm thế nào một khoản thanh toán trước lớn có thể bù đắp các khoản thanh toán và chi phí khác.
Ưu Điểm Down 20%
Khoản trả trước 20% được coi là số tiền trả trước lý tưởng đối với hầu hết các loại khoản vay và người cho vay. Nếu bạn có thể giảm 20% cho ngôi nhà của mình, bạn sẽ gặt hái được một số lợi ích chính.
không PMI private mortgage insurance (PMI)
Bạn sẽ cần đặt trước 20% nếu muốn tránh mua bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) . PMI là bảo hiểm bảo vệ người cho vay của bạn nếu bạn không trả được khoản vay thế chấp của mình.
Ngay cả khi bạn không đặt cọc 20%, bạn có thể yêu cầu người cho vay xóa PMI sau khi bạn đã đạt được 20% vốn chủ sở hữu trong căn nhà của mình.
Vốn chủ sở hữu đề cập đến số lượng giá trị của một ngôi nhà mà bạn sở hữu. Đây là hai cách bạn có thể đạt được vốn chủ sở hữu:
- Nếu nhà của bạn tăng giá trị
- Nếu bạn trả hết tiền gốc thế chấp thông qua các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng (pay off căn nhà).
Trong hầu hết các trường hợp, người cho vay sẽ tự động hủy PMI sau khi bạn đã xây dựng được ít nhất 22% vốn chủ sở hữu trong nhà của mình.
Lãi suất tốt hơn
Lãi suất là tỷ lệ phần trăm của tiền gốc, hoặc số dư chưa thanh toán trên khoản thế chấp của bạn, mà người cho vay tính phí bạn hàng tháng khi vay tiền.
Khoản trả trước của bạn càng cao, bạn càng ít gặp rủi ro đối với người cho vay. Nếu bạn có thể đặt ít nhất 20% cho khoản thế chấp của mình khi kết thúc, bạn có thể tiếp cận với mức lãi suất thấp hơn. Lãi suất chỉ thấp hơn một hoặc hai điểm có thể giúp bạn tiết kiệm hàng ngàn đô la trong suốt khoản vay của mình.
Thanh toán hàng tháng thấp hơn
Khoản thanh toán trước của bạn càng lớn, số tiền bạn sẽ vay cho khoản vay thế chấp của mình càng ít. Bạn vay càng ít, khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn sẽ càng nhỏ. Điều này giúp bạn dễ dàng lập ngân sách cho việc sửa chữa hoặc bất kỳ chi phí nào khác mà bạn phải chịu mỗi tháng.
Lợi thế cạnh tranh so với những người mua khác
Những người bán nhà thường thích làm việc với những người mua đã trả trước ít nhất 20%. Các khoản thanh toán trước cao hơn cho thấy tài chính của bạn có nhiều khả năng theo thứ tự, vì vậy bạn có thể gặp ít vấn đề hơn khi tìm người cho vay thế chấp. Điều này có thể giúp bạn có lợi thế hơn so với những người mua khác, đặc biệt nếu ngôi nhà bạn muốn đang ở trong một thị trường nóng.
Nhược điểm của down payment 20%
Trả trước 20% không phù hợp với mọi người mua. Một số người mua chỉ đơn giản là không thể mua được. Những người khác thà giữ lại một số tiền mặt để dành cho việc sửa chữa trong tương lai và các chi phí khác. Nếu bạn đang cố gắng quyết định số tiền đặt cọc mà bạn cần để mua một căn nhà, hãy xem xét những hạn chế này.
Rủi ro tài chính nhiều hơn
Một khi bạn đặt tiền vào thế chấp của mình, không dễ để lấy lại. Nếu bạn nghĩ rằng có khả năng bạn sẽ cần tiền cho một việc quan trọng nào đó sau này, bạn nên đặt cọc ít hơn và xây dựng quỹ khẩn cấp của mình.
Ít tiền hơn để sửa chữa và các hạng mục khác
Những ngôi nhà chỉ cần sửa chữa nhỏ có thể là một món hời cho những người mua mới. Tuy nhiên, khoản tiền trả trước của bạn càng lớn thì số tiền bạn còn lại để sửa chữa và bảo trì càng ít. Trong trường hợp này bạn phải mua vật dụng để trang trí cho ngôi nhà mới của mình. Cũng tốn kha khá tiền đấy.
Thời gian tiết kiệm lâu hơn
Đối với hầu hết mọi người, tiết kiệm để trả trước có thể mất hàng tháng, hàng năm hoặc thậm chí hàng chục năm. Chờ đợi cho đến khi bạn trả trước 20% có thể dẫn đến chi phí cơ hội lớn khi bạn tính đến số tiền bạn sẽ chi mỗi tháng cho tiền thuê nhà. Về lâu dài, việc mua một ngôi nhà bây giờ có thể hợp lý hơn so với việc trả tiền thuê nhà trong khi bạn tiết kiệm được khoản thanh toán trước 20%.
Tóm lại là bạn nên làm việc với chuyên gia về tài chính của bạn để có quyết định đúng nhất cho bạn.
—
MỘT SỐ KIẾN THỨC THÊM ĐỂ CÁC BẠN CÙNG CHIA SẺ
Bạn có thể mua nhà mà không cần trả trước không?
Đúng! Có thể mua nhà mà không cần đặt cọc tiền. Tuy nhiên, bạn sẽ không thể nhận được khoản vay thông thường không lãi suất. Bạn sẽ cần phải nhận được một khoản vay được chính phủ hỗ trợ.
Các khoản vay được chính phủ hỗ trợ là các khoản vay thế chấp mà chính phủ bảo hiểm. Chúng ít gây rủi ro hơn cho người cho vay vì chính phủ sẽ bù đắp tổn thất tài chính nếu bạn không trả được khoản vay. Điều này có nghĩa là những người cho vay sẽ sẵn sàng đưa ra mức lãi suất thấp hơn mức trung bình và đưa ra các yêu cầu trả trước ít nghiêm ngặt hơn.
Hiện tại, bạn có thể mua nhà mà không cần đặt cọc tiền nếu bạn đủ điều kiện vay VA hoặc USDA . Các khoản vay VA là các khoản vay thế chấp dành cho các thành viên hiện tại và trước đây của cựu chiến binh và một số người phối ngẫu còn sống. Các khoản vay của USDA là các khoản vay thế chấp cho những ngôi nhà ở các khu vực nông thôn và ngoại ô đủ điều kiện.
Cả khoản vay VA và khoản vay USDA đều có bảo đảm thanh toán bằng không, nhưng bạn phải đáp ứng các tiêu chuẩn tối thiểu do USDA và Bộ Cựu chiến binh (VA) đặt ra.
Yêu cầu thanh toán xuống tối thiểu là gì?
Số tiền bạn cần để trả trước tùy thuộc vào loại khoản vay bạn chọn. Một số yêu cầu đặt cọc tối thiểu cũng phụ thuộc vào việc bạn mua nhà ở chính, nhà ở phụ hay tài sản đầu tư.
Trả trước cho nơi cư trú chính của bạn
Các yêu cầu thanh toán trước cho nơi cư trú chính hoặc nhà chính của bạn có thể khác nhau. Nó phụ thuộc vào loại khoản vay bạn đăng ký và tình hình tài chính cá nhân của bạn.
- · Khoản vay thông thường C : Các yêu cầu cho vay thông thường đối với nơi ở chính hoàn toàn phụ thuộc vào người cho vay cá nhân. Một số người cho vay có thể yêu cầu bạn phải trả trước 5%, trong khi những người cho vay khác chỉ có thể yêu cầu 3%. Nếu bạn có điểm tín dụng trên 620 điểm, người cho vay của bạn có thể cấp cho bạn quyền truy cập vào các tùy chọn cho vay thanh toán thấp hơn.
- · Khoản vay F HA: Với khoản vay FHA, bạn sẽ cần trả trước ít nhất 3,5%. Để có thể đặt khoản thanh toán tối thiểu 3,5% FHA, bạn cần có điểm tín dụng từ 580 trở lên. Nếu điểm tín dụng của bạn nằm trong khoảng từ 500 đến 579, bạn sẽ phải giảm ít nhất 10%.
- · Khoản vay VA: Bạn không cần trả trước để đủ điều kiện vay VA. Có các yêu cầu về thời gian phục vụ cụ thể xác định tính đủ điều kiện của bạn và lý do xuất viện của bạn cũng đóng một vai trò. Bạn có thể xem các yêu cầu dịch vụ hoàn chỉnh cho chương trình cho vay VA trên trang web của Bộ Cựu chiến binh (VA).
Nếu bạn là vợ/chồng của một thành viên quân đội hoặc cựu chiến binh đã chết trong khi phục vụ hoặc do khuyết tật liên quan đến nghĩa vụ, bạn cũng có thể đủ điều kiện nhận khoản vay VA. Yêu cầu đủ điều kiện cho vợ hoặc chồng cũng có sẵn trên trang web của VA.
- · Khoản vay USDA: Giống như khoản vay VA, bạn không cần phải trả trước để được vay USDA. Nhưng để đủ điều kiện, nhà của bạn cần phải ở khu vực nông thôn hoặc ngoại ô đã được phê duyệt và các thành viên trong gia đình bạn cũng cần phải đáp ứng các yêu cầu nhất định về thu nhập.
Trả trước cho nơi cư trú thứ cấp của bạn
Ngôi nhà thứ hai là nơi cư trú mà bạn định ở bên cạnh nơi cư trú chính của mình. Đây có thể là một nhà nghỉ hoặc một tài sản mà bạn thường xuyên ghé thăm.
- · Khoản vay thông thường: Yêu cầu khoản vay thông thường cao hơn đối với những người muốn mua căn nhà thứ hai. Để đủ điều kiện vay mua căn nhà thứ hai, bạn sẽ cần trả trước ít nhất 10%. Hãy nhớ rằng có thể áp dụng các hạn chế đối với những gì được và không được coi là ngôi nhà thứ hai. Ví dụ, bạn chỉ có thể thuê nhà trong tối đa 180 ngày một năm.
- · Khoản vay F HA: Bạn không thể sử dụng khoản vay FHA để mua bất động sản thứ hai .
- · Khoản vay VA: Bạn không thể sử dụng khoản vay VA để mua bất động sản thứ hai.
- · Khoản vay U SDA: Bạn không thể sử dụng khoản vay USDA để mua bất động sản thứ hai.
Trả trước cho tài sản đầu tư của bạn
Bất động sản đầu tư là bất động sản mà bạn mua để kiếm tiền lãi từ khoản đầu tư của mình, thông qua thu nhập cho thuê, bán lại tài sản trong tương lai hoặc cả hai.
- Khoản vay thông thường: Nếu bạn mua nhà với mục đích duy nhất là cho thuê, bạn sẽ cần một khoản vay thông thường. Các yêu cầu cho vay thông thường đối với bất động sản đầu tư là nghiêm ngặt nhất so với bất kỳ loại cho vay nào. Trong hầu hết các trường hợp, bạn sẽ cần trả trước 20 – 25% để đủ điều kiện. Nếu bạn có điểm tín dụng cao hơn 720, bạn có thể đủ điều kiện nhận khoản vay bất động sản đầu tư với mức giảm 15%.
- Khoản vay FHA: Bạn không thể sử dụng khoản vay FHA để mua bất động sản đầu tư.
- VA Khoản vay: Bạn không thể sử dụng khoản vay VA để mua bất động sản đầu tư trừ khi bạn tài trợ cho việc mua một ngôi nhà nhiều gia đình và sẽ sử dụng một trong các đơn vị đó làm nơi cư trú lâu dài của mình.
- Khoản vay USDA: Bạn không thể sử dụng khoản vay USDA để mua bất động sản đầu tư.
Vì vậy, bạn nên đặt bao nhiêu tiền cho một ngôi nhà?
Không có câu trả lời chung cho tất cả. Nhưng một nơi tốt để bắt đầu là xem xét thực tế khoản thanh toán trước của bạn sẽ ảnh hưởng như thế nào đến số tiền bạn sẽ trả mỗi tháng. Để có ý tưởng về việc một khoản thanh toán trước nhất định sẽ ảnh hưởng như thế nào đến khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn.
Điểm mấu chốt
Bạn không còn cần phải trả trước 20% để mua nhà. Bạn có thể mua nhà chỉ với 3% tiền đặt cọc, và thậm chí bạn có thể mua nhà mà không cần trả trước nếu đủ điều kiện vay VA hoặc USDA.
Nếu bạn có ít hơn 20% khoản thanh toán trước, bạn có thể phải mua bảo hiểm thế chấp tư nhân, trả lãi suất cao hơn hoặc đối mặt với nhiều cạnh tranh hơn trên thị trường nhà ở.
(Lưu ý: Đây là phần giải thích theo quan điểm của DUCVU chỉ dùng để tham khảo. Quý vị và các bạn hãy làm việc với chuyên gia về tài chính CPA, Loan Officer (LO), Realtor hay người cố vấn về tài chính của bạn để có sự lựa chọn tốt nhất.)
Vui lòng dẫn nguồn khi chia sẻ hoặc sử dụng bài viết này.
DUCVU – 20230116 | KIẾN THỨC NHÀ CỬA MỸ